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    物業接收概述

    所屬分類:分類名稱 發布時間:2018-07-03 13:41 瀏覽次數:
     一、物業接收概述
    物業接收是指天津物業公司按照物業管理合同,對合同標的物(即合同委托管理的對象)進行的以物業安全和滿足使用功能為內容的一系列接收活動的總和。這是物業管理企業接受開發商或業主委員會的委托,實施管理、提供服務的首要環節。物業接收與物業管理是兩個不同的概念,它是基于購房合同而產生的交付標的物的行為,而物業管理是由房屋所有權派生出來的為保障物業正常使用而進行的委托管理行為。但兩者不是截然分開的,由于房地產商品的特殊性,使業主接收物業的時刻就成為享受物業管理的時刻,也就是說,物業接收是物業管理的前提和基礎。
    物業接收具有以下特點:
    1、物業接收的主體是天津物業公司物業管理企業。為了順應社區管理和業主對物業服務的需要,一些具有一定的物管體系、擁有一定的專業人才和項目管理能力的管理密集型企業應用而生,人們通常稱之為物業管理企業。這些企業一般從事寫字樓區、住宅樓區、旅店(包括旅館、飯店、酒店、賓館、招待所)、職工培訓中心、康樂設施、停車場、保潔、通訊等的經營、管理、維修、裝飾和租賃等業務。這些企業一般具有一定的資質和提供物業管理的能力。
    2、物業接收的對象一般是房屋、室外設施等不動產。從目前各物業公司提供的管理和服務來看,物業公司接收的對象一般為商業用房,住宅樓,寫字樓,旅店(包括旅館、飯店、酒店、賓館、招待所)、康樂設施、停車場、游樂場、公園等。
    3、物業接收的依據是天津物業公司和開發商或業主委員會簽訂的委托管理協議。在民事活動中,意思自治是一個很重要的法律原則,除為了保護一些特殊利益而由法律在利益保護方面適當作一些傾斜,以及法律因為國家安全或公共利益的需要而作出的一些禁止性規定外,各社會主體之間的關系一般依據雙方或多方的合意產生,在物業接收中,具體表現為委托管理協議就成為物業管理企業對合同標的物進行接收的合法依據。

    二、物業接收中的法律關系
    物業接收法律關系在中國大陸是隨著改革開放后房地產市場經濟發展和物業管理事業于1981年開始起步推進而出現的一種嶄新的法律關系,是指物業法律法規實際調控社會關系和社會行為時所形成的法律上的物業接收過程中主體間權利、義務關系。它是現實物業接收社會關系的法律形式,是受國家強制力保護的人與人之間社會關系之一種,體現物業管理關系當事人、參與者的行為目的的主觀意志與國家意志的結合程度,在形式上表現為特定物業接收關系中以特定社會角色身份存在的主體享受權利和承擔義務的法定狀態,是按照物業接收法律規范建立的法律關系。
      物業接收法律關系的要素是由一些構成因素或條件組合而成的,缺了要素之一則不能構成物業接收法律關系。關于法律關系的要素,學界一般認為包含主體、客體、內容三部分。由于變動原因本 身屬于法律事實問題,并不是法律關系本身的構成因素,因此,我們采用三要素說,但是同時強調主體乃是指處于特定法律境位的具有法定身份的主體。
     1、物業接收法律關系的主體
    物業接收法律關系的主體,是指參與物業交接活動而居處一定法律地位具有法定身份的享有權利承擔義務的當事人。法律關系是一種人與人之間的社會關系,所以必須有參加這種關系的主體。
    物業接收是天津物業公司物業管理中首要的一環,而物業管理,根據《物業管理條例》第6條的規定,是指業主通過選聘物業管理公司,由業主和物業管理公司按照物業服務合同約定,對房屋及配套的社會司和相關場地進行維護、養護、管理,維護相關區域內的衛生和秩序的活動,從中可以得知,和物業管理一樣,在物業接收行為中,兩個方面的主要關系人分別為物業管理公司和業主或開發商。業主為了維持區分所有建筑物的良好狀態,必須對其進行有效的管理,即全體區分所有人對區分所有建筑物的共同部分的共同管理。由于管理涉及到所有區分所有人的利益,而每個區分所有人又不能各自為之,所以,必須建立一個代表全體區分所有人利益的團體組織,在現實中即為業主大會來處理業主面臨的一些共同事務。業主大會由全體業主組成,是小區的最高決策機關,各業主通過業主大會參與對小區的管理。因此,在現實生活中,業主和物業管理公司的之間的法律關系就表現為業主委員會和物業管理公司之間的關系,這個法律關系的內容就是業主委員會和物業管理公司之間基于物業管理合同而產生的各種權利義務關系。由此可見,在物業接收法律關系中,法律主體主要為業主和物業管理公司,在司法實務中主要表現為業主委員會和物業管理公司。

     

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