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    物業管理在理論上可歸屬于資產管理

    所屬分類:分類名稱 發布時間:2018-07-03 13:41 瀏覽次數:
            隨著人民人生活經濟水平不斷的提高,人們在生活需求方面也在不斷改變,生活的物質條件要求也越來越高,在這種情況下,物質條件同樣也得到了充分的滿足,那么如何才能有效的提高天津物業公司的服務質量呢?企業怎么才能發展的越來越好呢?如何實現物業保值、增值的目標,如何提高天津物業公司所管理物業的經濟收益,如何能保障物業管理公司與業主的利益實現雙贏,將成為物業管理行業發展所要面臨的新課題,也天津物業公司是物業管理能否深層次發展的關鍵。筆者認為運用資產管理的理論方法和手段來豐富物業管理內涵、延伸物業管理與服務內容不失為一種更新物業管理理念、提升物業管理行業位置的新嘗試,勢將帶動物業管理行業發展之新趨勢。 逐步將手中閑置的資金用于投資以獲取收益,置業房地產目前已成為人們投資獲益的主要途徑和渠道。人們對所置業投資房地產,從最初注重物業功能逐步向物業能否保值及獲取效益方面進行轉變,并以此作為評價、衡量物業管理水平的標準和依據。以筆者曾經管理過的擁有300多戶居住、辦公單位的高檔涉外商住物業項目為例,該物業項目內用于自用居住的業主戶數與用于出租經營的業主戶數基本持平,且自用居住部分的90%以上的業主還擁有多處房產,這種購置多處物業單位的業主在北京市已逐步形成規模。業主對物業及其管理與服務的關心角度已不僅僅停留在設備系統是否運行良好,使用功能是否完備,工程人員維修是否及時,保安人員是否待客如賓,接待人員是否微笑服務以及能夠提供多少特色服務上,他們更關心的是所投資的物業收益狀況,出租的物業租戶能否長期續租獲得收益,自身所住物業是否能不斷升值。

    1998年以前市場上房地產項目較少,房地產的需求大于供給以及政府對房地產價格制定的法律、法規滯后、不健全,大多數房地產項目基本采取市場價值(或稱市場接收價值、市場承受價值)確定售價,其市場價值均遠遠高于成本價格。隨著北京市房地產開發規模日益擴大,各區位建設土地逐步增量,大量新的樓盤不斷入市,房地產的需求與供給趨于平衡,局部區位出現供大于求的狀況,加之房地產項目售價逐步采取成本法而趨于合理,售價明顯低于同等區域的早期房地產項目。這樣使得業主所購早期物業的租售價格受到嚴重沖擊,并使物業的投資預期收益逐漸下降。前例為據,一套在1998年前最高能租到4000-5000美元/月的物業單位,受市場變化影響,目前僅能租到1000-1500美元/月的價位。由于業主大多為非房地產行業專業人士,他們對市場供需關系影響價格等諸多因素缺乏了解和認識,容易將投資收益減少、租戶退租及物業貶值的責任歸咎于物業管理企業的水平低。

    由于這些業主大多沒有對物業管理水平的高低狀況直接進行體會,主要通過其租戶對天津物業公司物業管理的感受及是否續租而進行評價。而作為非擁有物業產權的租戶,與擁有物業產權的業主對物業的認識和重視角度上存在差異,租戶并不在意所使用的物業本身是否保值,物業內各系統維護是否到位,他們更多關心的是所租物業期間,物業內服務設施是否完善、配套服務項目是否齊全、便捷、舒適。租戶需要一種酒店式的物業管理與服務,把所承租的物業單位如同賓館、飯店一樣看作臨時辦公、居住的場所,更在意直觀的外部感受如物業環境、保安形象、衛生清潔以及配套服務等。租戶承租期間若在同檔次、同區域出現更為便捷、便宜的物業單位時,這些租戶有可能在租期屆滿后搬離。業主對于這種非物業管理原因造成的租戶退租的現象缺乏了解,很容易將責任轉嫁給物業管理公司,進而則直接影響該單元物業管理費的繳納。同時,由于業主用于投資的物業出現空置,他們會因此為理由而拒交或緩交物業管理費,甚至還會要求降低管理費標準。如果物業管理公司不能及時收攏管理資金用于服務,需要提供的物業管理項目就不能正常展開,勢必會對服務水平和頻次造成影響。相應的物業管理公司為防止入不敷出給企業造成資金壓力,就會減少對物業管理的投入。如此惡性循環必然使得物業各系統就得不到及時、有效的維護,減少物業經濟壽命,進而更加劇了業主所擁有的資產貶值。

    資產管理與物業管理之間關系

    資產管理范疇豐富,內容廣闊,凡涉及財產、資金以及能帶來經濟利益的物質等方面進行保管、料理并使其經濟利益獲得保障的行為均可稱之為資產管理。

    資產根據存在的形態不同分為不動產、動產,房地產又名不動產、物業,屬于不動產范疇。 “物業”一詞是由英語“Estate” 或“ Property”引譯而來的,廣義的含義為“財產、資產、擁有物、房地產”等。物業管理按早期英文的譯法,概括為“不動產管理”,“房地產管理”,也有直接用“物業經營”一詞直接替代“物業管理”。由此可以看出,物業管理涵蓋于資產管理范疇之中。

    天津物業公司物業管理不論是廣義的一切有關房地產開發、租賃、銷售及售后的服務,還是狹義的接受委托,對物業進行維護、修繕等方面的管理,其目的均是保障房地產之資產的價值和增值,其涉及房地產保值、增值的經營、服務和管理的行為,均能納入資產管理的范圍之內。就物業管理而言,從房地產開發項目竣工投入使用開始,對房地產資產進行全壽命周期管理的目標,就是使房地產的價值最大化。

    物業管理在理論上雖可歸屬于資產管理,但處于資產管理的最基礎層次,兩者在管理資產的價值認識以及和運作方式、關心側重角度等方面存在不同,在房地產“保值”與“增值”概念的認識上存在一定差異。筆者以物業管理為例:物業管理行業所提的要實現的“使物業保值、增值”目標,是能控制部分的“保值”和“增值”。應該是通過勞務的投入和付出能起到完善物業的使用效能,延長物業內各系統使用年限。如住宅物業內的電梯,假定電梯設計壽命為15年,住宅使用期限為70年,通過完善的管理和維護,使電梯的安全運行年限達到了設計壽命,這就是物業管理所講的“保值”;若通過完善、細致和全面的管理與維護,使電梯的安全運行超過了設計運行壽命,電梯在住宅的使用年限內由于壽命的延長而減少了大、中修及更新改造次數,減少了業主費用支出,節省部分的資金就是物業管理所講的“增值”。物業內其他各系統的管理和維護均可依此例,使物業的整體保值、增值。而資產管理則將房地產本體作為能帶來經濟效益的工具和載體,通過對房地產這一資產的運作獲取收益和回報,從而促使房地產的保值和增值。可以看出,物業管理更多體現的是物業本體的具體維護,從而使資產擁有或使用者在生活方面得到方便;而資產管理所涉及的范圍比物業管理大得多,資產管理將房地產當作贏利工具,通過采取資產炒作、置換等方式運營使資產擁有者實現利益最大化。但是盡管物業管理與資產管理之間雖然存在這些差別,物業管理還是可以將資產管理的管理方式、經營理念及服務手段等運用到服務過程當中,成為企業贏利、業主受益之新的管理與服務模式。

     

     

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