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    物業管理企業的規模

    所屬分類:分類名稱 發布時間:2018-07-03 13:41 瀏覽次數:
     一、引言

    在對一個天津物業公司物業管理企業經營狀況優劣的評價時,經常用到以下幾個評價的元素。

    1、經營規模:顯示物業管理企業的規模,通常用綜合管理面積來恒量;

    2、社會效益:顯示企業對社會的公益性貢獻和由此產生的企業知名度;

    3、經濟效益:指企業的經營利潤。

    三者之中,經濟效益是唯一表征企業經營成績的指標,也是在市場經濟條件下考量一個物業管理企業核心競爭力、經營實力乃至生命力的唯一標準。

    對一個天津物業公司物業的綜合管理中,費用比較高的支出一般有人工費用、能源費用、設備系統的外委費用、其它費用(辦公費用、保險費用、稅金等)。其中的人工費用占有30~40%乃至更大的比例,這項成本的支出對企業經濟效益的好壞起著至關重要的作用。因此,如何合理地降低人工費用,以提高企業的經濟效益,應該成為物業管理者、經營者重要的研究課題和戰略策劃、戰術設計的重要內容。

    本文就此課題進行了一些研究,提出了“人均綜合經濟指標”的概念,供同行們評判、參考。如蒙賜教圈點,并達成完善,應用之目的,則不僅筆者幸甚,業界亦幸甚矣。

    二、人均綜合經濟指標的定義和概念

    可以想見對一個特定的物業講,10個人進行管理與100個人進行管理產生的經濟效益肯定不會一樣。就是說,10個人經濟效益高,但能力不足以達成管理目的;若由100個人管理,能力可以達成管理目的,而經濟效益卻很差。那么,為提高天津物業公司經濟效益將管理人員降至80人呢?或為增加管理能力將管理人員增至30人呢?這樣,管理能力強與弱、經濟效益優與劣的狀況都得到了相應的改善。顯然,這是一個定性的概念。若再進一步“優化”,將管理人員設為40人或60人,情況會怎樣?不得而知。但我們確信這樣一個事實:一定存在某一個最佳結合點——人員的配置使得管理能力和經濟效益均處在最優狀態。尋求這個“點”的位置就是探討“人均綜合經濟指標”的命題所在。

    1、人均綜合經濟指標教學模型

    R=F/M(M2/人)                       (1)

    式中,

    R——人均綜合經濟指標(M2/人)

    F——物業項目的總建筑面積(M2)

    M——物業項目綜合管理從業人員(人)

    該人員指包括管理人員、作業人員在內的全員數目。

    從數學模型中可以得出,人均綜合經濟指標的含義是“物業管理從業人員的單位管理面積”。根據“勞動生產力”關于“單位產品所包含的勞動量愈少,則勞動生產力愈高,反之,則愈低”的釋義,人均綜合經濟指標的定義大致與勞動生產率的定義相符。

    2、天津物業公司數學模型的理論分析

    顯然,R值越高,企業的經濟性越好,反之亦然。因此,提高經濟性的途徑就必然要使R值增加。從R=F/M式中可看出,R與F成正比,與M成反比,即R∝F,R∝1/M。從純數學的角度看,增加R值要么提高F值,要么降低M值。而對于一個確定的物業,其建筑面積F值已經確定,無法增減。因此,能調節的就只有M值一個因素了。似乎形成“對一個確定的物業,提高其經濟性的途徑只有減少管理人員數量”的態勢。然細細地分析一下其影響因素,就會發現并不盡然,還有許多外在因素在影響著R 值的量化。

     

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