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    物業公司開展資產管理的分析

    所屬分類:分類名稱 發布時間:2018-07-03 13:43 瀏覽次數:
     

    參照發達國家和地區物業管理行業的發展軌跡,在更強調延伸服務的市場環境下,物業服務企業未來的“求存之道”將是提高自身運營項目的能力,通對所管項目進行深度調研和策劃,成為代替客戶進行資產管理的專家。
     

      天津物業公司資產管理改革正當其時

      傳統意義上的物業管理,是指物業服務企業按照物業服務合同約定,針對建筑物及其附屬設施進行專業化的管理,并為物業使用人提供優質的服務。物業服務企業的關注點更多偏重在業務專業能力的發展上,以此樹立良好的企業品牌形象及贏得市場美譽。

      然而,大部分物業服務企業亦面臨著運營管理方面的嚴峻形勢,包括:1、物業管理費定價機制的尚欠成熟;2、業主在消費過程中的非完全理性;3、媒體輿論的個體弱勢傾向。這些都令物業服務企業在主營業務經營領域感到壓力,大家需要重新思考未來的經營戰略。

      由此天津物業公司紛紛開始嘗試除物業管理主營以外的其它多種經營業務以期實現創收,但是受到業務規模局限的影響,物業服務企業很難得到長期、可觀的利潤回報。

      在這種狀況下,以“四大行”為首的國際高端物業服務企業開始探索物業服務的新模式。以第一太平戴維斯為例,他們與客戶達成深度合作協議,對高端物業服務項目進行綜合調研,并給出資產管理相關解決方案,通過為合作客戶理財從中獲取高額服務報酬。

      出于外部市場環境壓力及物業服務企業的內在需要,物業管理行業實際上正處在變革轉型的關鍵時刻。物業服務企業將逐步認識到資產管理的價值,將有越來越多的人試水綜合資產管理。

      企業資產管理改革要求主角更加優秀

      一般意義上物業服務企業的組織結構通常是天津物業公司職能營運的架構,項目更多是在執行服務的輸出并獲取相對固定的經營回報,未來的物業服務企業可能需要將更多的營運作業下沉到項目上,對項目進行深耕細作。所以,未來物業服務企業的項目經理必須要懂得資產管理,而企業本身更應該調整好發展方向。

      項目經理:需要具備更強的經營意識和操盤能力。一名優秀的物業項目經理不僅是好的服務管理人員,還應該是一名好的人事經理和財務經理,懂得合理調配運用人才、資金和專業技術資源。項目經理首先要與合作客戶達成良好的共識,組織研究小組對項目進行分析,進一步挖掘物業服務項目的潛力,真正做到在資產升值方面為客戶出謀劃策。

      企業職能:公司的職能將更多地負責整合、搭建資源平臺,為實現資產管理運營提供更多基礎保障。2008年,萬科與世邦魏理仕成立合資公司,此舉最大的意義在于使萬科專心做資源整合者與品牌塑造者,同時又能拉攏更多更專業的公司成為戰略合作伙伴。公司運營新項目,將充分考慮到深度經營的問題,以企業長期積累的資源作為依托,為客戶提供資產管理的策略,逐步走合作經營的道路。

      企業必須掌握交付物業的資產狀況

      進入資產管理運作的前提是充分掌握交付物業的資產情況,包括物業的每一處設施、設備、資料文檔和數據明細,并對物業綜合狀況進行分析,形成可行性管理方案。

      長期修繕計劃。包括物業本體及其附屬物。我們對日本先進同行進行考察,他們的做法是在物業交付以前就由開發商和物業編制一套針對物業共用部位、公共設施設備的長達三十年的修繕計劃,包括墻體翻新、電梯進行維修更換等。這份計劃會讓業主預先知曉,同時物業服務單位將結合實際在一定周期內提供對房屋及其附屬物有償或無償的檢測和維修保養。

      計劃預期效果。1、讓業主對其所有物有了一個概念,能夠知道有哪些構件在何時期是需要進行修繕更替的,對于維修資金的合理使用也有了更理性的計劃;2、物業服務單位將依據計劃履行對物業本體的管理動作,以符合合同約定和計劃為基本目標,加強內控和專業性;3、物業服務企業可以通過有效的日常巡檢和更專業的維護保養延長部分物業本體及其附屬物的修繕周期,不但延續了物業的保值,還直接影響了業主的居住成本支出,將物業服務企業對物業資產管理的價值體現在了明處。

      由此,一個簡單的市場邏輯形成:哪個物業管理項目的使用年限越長、項目的保值增值趨勢也就越好,那么該項目的使用者自然就能獲得更多的市場回報,而前提是物業資產管理者必須有良好的經營計劃,并能貫徹執行。

      企業管理過程中應該講求開源節流

      資產管理需要擺脫將物業管理僅看作是物業竣工交付后的附屬功能。物業服務企業在進行物業資產管理之時必須考慮開源節流。物業服務企業做前期項目策劃之初就應該充分考慮到每一個細節,意識到節流是資產增值的前提。

      在單位人力成本逐年增加的壓力下,完善人員編制架構,提高人力投入產出比是控制營運成本的一種方式。如筆者所在物業服務企業根據實際需要,對鄰近區域服務項目的技術人員進行內部整合,建立高效運作團隊,充分發揮每個員工的技術特長,實現了維保品質和人員效率的雙重提高。

      另一方面則是控制開發項目的成本,并且進行合同能源管理。通過與專業機構的合作,對項目資產進行能源方面的改造優化,由專業公司對在管項目進行現場勘查,制訂改造計劃,由物業公司共同參與組織實施并監測效果。經評估,現已推廣的改造項目實現平均20%的能耗下降。實現了可預期的節能效果,并為物業管理者和物業使用人實現了長期的成本節約效益。

      企業經營內容將逐步轉向資產、資源和信息

      當前已跨入信息管理的時代,物業服務企業也將逐步擺脫依賴勞動密集型服務創造收益的傳統模式,轉向經營資產、資源和信息。物業管理行業的轉型必將導致行業內部出現等級分化,物業服務企業要想躋身行業金字塔頂端,必須在資產管理過程中運用與高端服務項目相匹配的科技手段和現代化管理理念。筆者結合實踐經驗,談幾點認識,以供評議。

      信息化工具的應用。例如,借鑒豐田模式在服務鏈上應用更為直觀的“看板”工具,現場客戶助理應用PDA實現客戶訴求的快速導入和調動后臺資源的快速輸出,開發應用財務系統軟件和物業管理軟件進行統計分析和報表生成,運用OA系統和KPI進行計劃管理等。

      拓展上游供應商資源。我們面對的上游是更專業、更多元的市場供應商,由物業基于客戶需求進行評估和篩選后整合成服務供應資源平臺,并進行有效維護,可以推向市場。而物業服務企業通過對資源平臺的經營獲得巨大收益(來源并非小業主群體,而是來自希望占有市場分額的服務供應商和同樣希望利用資源平臺開拓經營渠道的其他企業)。隨著基礎服務市場的逐漸成熟,“管業分離”的實現,物業的基礎服務功能完全可以通過整合與外包給更專業的二級服務供應商來履行。物業服務企業的核心競爭力將聚焦于對供應商的經營管理和提升客戶價值方面。

      拓展下游客戶資源。我們面對的下游是更廣闊的客戶市場資源,以往我們在專注地為客戶提供價值的同時卻往往忽視了我們的服務對象所蘊藏的巨大的潛在價值。未來物業經營的優勢在于掌握了詳盡的客戶資源和消費需求信息,以此作為對各類供應商的巨大誘餌。也由此,物業服務單位必須充分并真實掌握客戶需求才能具有競爭力。萬科物業通過推行客戶助理服務模式,強化大客服系統,以客戶助理崗位作為與客戶市場的觸點,通過這種模式來實現對客戶訴求的一站式快速響應,作為服務輸入輸出的協調平臺,同時加強現場以客戶視角監督品質運行以及加深同客戶的情感交流。我們推出了諸如飲用水派送、上門廢品回收等增值服務項目,從服裝、工具、人員禮儀、流程、響應時間和方式等方面作出規范,但仍需要細化深思我們的服務原點——“客戶到底需要什么?”例如對飲用水派送服務,我們需要了解客戶期望什么樣的服務人員以什么樣的狀態出現在他們面前,期望在多長時間內他們的需求得到響應,期望獲得的產品選擇有哪些,期望在提供這項服務的同時還能順帶提供哪些附加值內容等等。只有經營好供應商資源和客戶資源,才可能做好對物業的資產管理。

      總之,未來物業服務企業要想取得跳躍式發展,應該深入資產管理的內涵,以提升客戶價值為目的,通過資源整合和資產經營實現企業贏利。

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