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    物業公司分包管理的重難點

    所屬分類:分類名稱 發布時間:2018-07-03 13:43 瀏覽次數:
     

    隨著物業公司的發展,分包方管理的問題日益突出,筆者在此主要介紹物業管理中分包管理的問題


      一、物業管理中分包方管理的難點

      1、 物業的工程和維護特點是工程量小、零星、多專業,特別是隨著智能化小區的完善,設備設施管理難度增加,但物業公司作為物業設備設施的管理者直接面對業主,要求物業工程及時有效、保修責任大。

      2、 因為歷史上自身定位的問題,天津物業公司作為地產公司的附屬,專用技術人員缺失,專業管理能力偏弱,存在著管理上的不足。

      二、分包方管理的幾點思路

      1、 準確的項目定位,分級管理的思路

      這有兩層意思,項目分級具體到品牌的分級、分包方分級具體到分層次按考核結果的分級

      天津物業公司發展到今天,管理范圍廣、管理類型多,需要把服務產品品牌區分層級,進行差異化管理,不能只有一個品牌,品牌分層級要成系列,如同酒店的星級區分一樣,五星級酒店提供五星級的服務,四星級酒店有四星級的標準。天津物業公司的服務產品分層級后,應該形成不同類型的物業項目具有不同的服務特色。以品牌的設計為中心確定分包方管理的深度和要求。

      同時物業公司必須對自己的客戶的需求和自己的財務狀況有深入的分析,對自己的項目要有準確清晰的定位,在這樣的基礎上再作確定品牌戰略,分級管理,把管理細化下去。脫離項目的定位,不考慮收入和支出,盲目談提高管理是不實際的,也是短期行為。

      同樣,如同施工資質有一級、二級一樣,分包方的定位也要分級。

      在做完供方的合格供方初次評定后,在以后合格供方再次評定具體操作上建議分專業、分層次、分期對各合格供方進行供方考核。

      專業細分建議為電梯維保、機電設備維保、弱電設備維保、給排水設備維保、二次供水系統清洗消毒、消防設施和設備維保、防雷接地維保、防水維修及外墻清洗、土建及裝飾工程、廣告裝飾、鋼結構工程、木制品制作及維修、兒童游樂場維修改造工程、清潔、消殺、零星維修、管道疏通、綠化管養、標識制作、員工標識、辦公設備及紙張、印刷品。

      分層次,建議為兩層,一層為基層單位(管理服務中心),負責季度考核,一層為職能部門,負責年度考核和季度考核的結果跟蹤和糾偏。

      考核內容建議為分兩部分,為必要項目和一般項目:

      (1) 必要項目

       a) 具有《營業執照》

      b) 具有設計和施工資質

      (2) 一般項目:

      a) 工程施工質量。

      b) 服務意識較強,具有良好的市場信譽;

      c) 具有相關的專業技術人員,操作者技術熟練;

      d) 相關工程項目的專用機具、設備;

      e) 質量安全保證及持續改進措施;

      f) 價格合理。

      高品質的服務用高水平的分包方,這是保證高品質服務的關鍵。供方考核可以為分包方分級、邀請分包方投標提供參考數據。對不合格的供方要堅決淘汰,否則會犧牲服務的品質。

      2、 穩定和發展的思路

      物業管理分包管理存在著長期性,自身一定要有一套詳細的供方管理制度,分級別確認各分包隊伍,在保持穩定性的前提下,謹慎地引入新的分包方,引入合理的競爭。

      但是物業管理的性質決定分包管理有長期性,對新進的供方一定要嚴格審核,不是遠強于現有分包方的不引入,沒有更為嚴格的管理標準不引入,在保持穩定的前提下不斷通過引入新分包方參與的競爭機制來提高自身服務品質。這點對物業供方管理尤其重要。

      3、 不斷學習和提高,一步一步擺脫對供方的技術上的依賴

      通過嚴格的考核,不斷的在市場上引入新的強有力的分包隊伍,也是物業管理公司不斷學習市場上最新的技術經驗和管理知識的重要途徑,物業公司因為本身專業的局限性,最大的問題就是在于對分包的專業技術不專業,在技術上和分包單位就不是一個檔次。

      但作為分包的管理單位,物業公司可以分別和各分包方交流,掌握各家的優勢和特點,學習其中好的管理方法,不斷提高自身的技術水平,這是提高分包管理的技術基礎。

      4、 全壽命經濟成本概念的引入

      物業管理是個長期的工作,對項目的管理要有全局的思路和長期的考慮,杜絕短期的行為,建議在項目立項和規劃時,要樹立一種全壽命運營經濟成本的概念,不但要考慮項目的投入,還要考慮管理的費用以及管理的風險。

      這對于物業公司來說還是新課題,但眾多物業管理公司在停車場等運營類設備上管理已經有了突破。

      5、 合同管理和量化管理

      合同管理是分包管理的法律依據,也是分包管理的前提,物業公司普遍存在的問題是合同的考核條款不細導致不方便物業方考核和分包方操作,在合同管理中一定要樹立一個量化管理的概念,讓分包方清楚的知道物業管理公司所要達到的項目目標,物業管理公司對分包的工作也可以準確的考核和控制。

      目前合同管理還是物業管理的弱項,在合同中量化管理的細則還需要物業管理公司的專業人士不斷的完善和補充,但是未來精細化管理的前提,必須要重點關注。

      三、高端物業的分包方管理是深化分包管理的切入點

      物業服務行業在中國歷經了近30年的發展之后,已經開始稍然步入了分服務標準、分品牌、分層級的差異化運營管理時代。作為在中國物業管理的孕育之地——深圳,時刻把握著這個行業最前沿的潮息。中海物業在香蜜湖1號強勢推出了“中海物業 深藍”的高端物業服務品牌,招商物業的“紅絲巾”品牌在依云溪谷中炫麗飄動。

      高端物業服務品牌目前屬于創建的初始階段,各大品牌都不約而同地選取了自己所管理和服務的小區中最為高端的小區作為分品牌的試驗田,目前高端品牌的樹立大多僅在外在的形象宣傳,而沒有深入到內在服務和分包方管理的提升。其實高端物業服務品牌的成功不但決定著其物業服務公司在行業中的地位及品牌的價值,而且對高端物業公司的分包方管理是考慮最為全面、管理最為精細的,高端的分包管理必可以給分級的分包管理提供一個標尺,為提供高、中、低全覆蓋的一系列品牌的分包管理打下基礎。

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