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    降低物業管理成本的三大途徑

    所屬分類:分類名稱 發布時間:2018-07-03 13:43 瀏覽次數:
     

            在我國很多地區,小區居民普遍抱怨天津物業公司物業服務收費過高,或認為質價不符,要求物業企業“讓利”;個別住戶干脆以拒交物業服務費相抵制。

            那么,是天津物業公司物業企業收費太高了嗎?一般不是。物業企業的利潤空間已非常有限,有時為了得到管理項目不惜利潤暫時倒掛。如果一味以行政手段,如核價、限價等來要求天津物業公司物業企業降低物業服務費,“讓利”給業主,則只能迫使物業企業降低服務水準,把小區推入服務愈來愈差、收費率愈來愈低的惡性循環中,造成物業企業和業主兩敗俱傷的局面。筆者認為,只有在降低物業服務成本上探索研究,才是降低天津物業公司物業服務費的真正出路。而降低物業服務成本的途徑,除了物業管理服務本身環節外,對小區規劃設計、物業建筑質量等硬件環節也要予以足夠重視。

        一、小區規劃設計與竣工后天津物業公司物業的管理成本密切相關

        小區的規劃設計一般由開發商委托規劃設計部門來做,前者要求房屋建筑一眼看上去美觀、氣派,能突出“個性”和“賣點”,有利于銷售,并相對節約建設資金;后者在相關設計指標規范下,一方面滿足開發商的設計要求,另一方面在建筑造型、景觀布置、單體功能等方面下功夫,力求使自己的設計產品更加“完美”。但不論是開發商還是建筑設計師,在規劃設計時顯然并不真正為購房者考慮小區物業今后的管理成本。而這恰恰又是決定住戶在今后物業管理上花費多少的關鍵所在。

        比如,依山傍水的住宅令人向往,于是,開發商大做“山水文章”, 近年來水景樓盤的供應更是大大增加。某住宅小區以水景建設為宣傳主旨,為此在小區各出入口、區內主要景觀設置噴水設施,住宅的房前屋后也建造了許多聯網的水道,并以水泵保持水流循環。

        小區內設置水景固然不錯,然而這種人工水景運行維護的花費很大。用水、用電、設備的維護修理更新等費用分攤到物業費中,必然大大提高物業服務收費水平。購房者起初可能被水景設施吸引而購房,居住后才明白自己必須為高額的水景設施使用費買單。隨著資源性缺水狀況日益嚴重,往后自來水水價還會大幅上升,又必然會帶動物業服務費的繼續上漲。所以,若沒有可資利用的自然水體,居住小區中的水景設施還是少建、不建為好。

        再如,目前的小區環境綠化設計已日趨“城市廣場化”、“園林宮廷化”、“綠地觀賞化”,盲目追求所謂“現代化”景觀布局,使用大面積的草坪、廣場、卵石道、密植圖案、水景等,一方面“展示氣派”,一方面低成本形成速成景觀。且不說這種綠化方式難以達到遮蔭、阻隔噪聲塵埃和生成更多新鮮空氣的作用,就日后養護費而言,一片綠草乃至一條水體,養護所需要的人力財力知多少?這些費用還不是分攤到物業管理費中由住戶來承擔?筆者發現,倒是一些老舊小區,雖然沒有多少刻意的景觀布置、名貴花卉,卻也喬灌錯落,綠樹成蔭,又無須多少照料養護。因此,小區綠化設計時,還是盡量安排多種樹少種草,多一點耐貧瘠、耐踐踏的植物,少一點高級嬌貴的觀賞品種。種下后易成活,日后能成蔭,免養護或少養護,那對住戶就是最實惠的綠化,可大大減少物業管理費中的綠化維護費開支。

        如果開動腦筋,很多諸如防火、防盜、安全與衛生死角等問題也都能通過更加科學、合理、全面的規劃設計而大大改善。總之,住宅小區的規劃設計必須力求科學、實惠,多考慮未來物業運行時的管理成本,尤其是規劃設計時盡量不要給日后業主的物業管理增加經濟負擔,盡量不把問題留給物業企業去解決。而作為一個成熟的購房者,也不要為一些住房廣告中華而不實的概念、噱頭所迷惑,只有從實際使用的角度、物業管理成本的角度,對小區布局、建筑單體的設計細節,細細琢磨考量,才能對購房行為做出理性的選擇。

     

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