物業維修基金的管理

天津物業公司物業維修基金又稱大修更新改造基金，《物業管理條例》給出這樣的解釋：物業維修基金專項用于物業保修期滿后物業共用部位共用設施設備的維修更新改造。從以上解釋中我們可以很清楚地了解物業維修基金的概念及其用途，但什么又是物業共用部位共用設施設備呢，《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》的解釋為：房屋共用部位指房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設施設備指共用的上下水管道、落水管、公用水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性停車場等。

    一、物業維修基金與物業管理費用中房屋及附屬設施設備日常維修養護費用的區別或二者的界限。

    住房制度的改革不僅使住房分配制改為個人購買制，而且也使住房的養護、維修、更新、改造由原來的單位統包逐漸走向社會化與市場化。如同人的生老病死一樣，房屋也有其生命周期，我們根據房屋的使用年限，通過對房屋的結構、裝修、設備等組成部分完損情況的評定，將房屋分為完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房和危險房五個等級；又可以根據房屋完損情況，將維修工程分為大修、中修、小修三個等級。大修工程是指需牽動或拆除部分主體構件，工程費用在該建筑物同類結構新建造價的25％以上；中修工程是指需牽動或拆除少量主體構件，但保持原房的規模和結構的工程，工程費用在該建筑物同類結構新建造價的20％以下；小修工程是指及時修復房屋的小損小壞，以保持房屋原來完損等級為目的的日常維修養護工程，小修工程綜合年平均費用為所管房屋現時的1％以下。天津物業公司物業管理費用中所涉及的房屋及附屬設施、設備日常維修養護費用即在我們上述的小修工程費用中，如給設備除塵、除銹、刷漆、上油潤滑、更換屬易耗品構件等。而上述的房屋大修、中修及附屬設施設備的更新、改造費用，則需從物業維修基金中出。只有這樣才能保證房屋及其共用部位、共用設施設備的大中修、更新、改造及時到位，以延長房屋的使用壽命。那么在我們的實際操作中，究竟發生多少費用從物業維修基金中出，多少費用從物業公司收取的日常養護費用中出呢?這個問題國家雖然沒有非常明確的規定，但在我們的實際操作中，物業公司在與業主委員會簽定合同時，通常要根據接管物業的類型、房屋及設備使用年限、完好情況等事先約定單次維修成本在100元—500元以下在物業公司維修費用范圍內，100元—500元以上報業主委員會審批，從物業維修基金中出。這樣的規定科學性暫且不論，但可操作性就很強了。

    二、收取物業維修基金的辦法和比例分攤

    天津物業公司物業維修基金一般是通過建立雙向籌集的渠道來收取的，現各地規定有所區別，但一般分為以下兩種情況：
    1、公有住房的維修基金由售房單位與購房者雙向籌集，售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款的30％；購房者按購房款的2％的比例向售房單位繳交維修基金。
    2、商品房的維修基金由建設單位與購房者雙向籌集，建設單位按照房屋綜合造價提取一定比例(多層住宅提取2％，高層住宅3％)的維修基金(納入住宅成本)；購房者按購房款的2％一3％的比例向售房單位繳交維修基金(我市規定為按建筑面積多層為18元／平方米，高層為40元／平方米繳納)。

    三、物業維修基金的管理

    根據《物業管理條例》的規定“專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定”，但直至目前，新的管理辦法還沒有出臺，我們仍然依據建設部1998年頒布的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》中的規定：“物業維修基金應當在銀行專戶存儲、專款專用”；“在業主辦理房屋權屬證書時，商品住房銷售單位應當將代收的維修基金移交給當地房地產行政主管部門代管”；“業主委員會成立后，經業主委員會同意，房地產行政主管部門將維修基金移交給物業管理企業代管。物業管理企業代管的維修基金，應當定期接受業主委員會的檢查與監督”。但值得注意的是，由于物業企業代管維修基金出現的矛盾已日益突出，非法挪用、占用的案例已屢見不鮮，筆者認為物業維修基金一般不宜由物業管理企業直接掌管這項基金，因為這筆基金是永久存在的，而天津物業公司物業管理企業只是受業主委員會委托在一定時間內管理該物業。為了防止物業管理企業的短期行為，或是因解聘該企業而影響這項基金的安全，必須由業主委員會負責該基金的使用，物業企業負責實際操作使用。