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以筆者曾經管理過的擁有300多戶居住、辦公單位的高檔涉外商住物業項目為例,該物業項目內用于自用居住的業主戶數與用于出租經營的業主戶數基本持平,且自用居住部分的90%以上的業主還擁有多處房產,這種購置多處物業單位的業主在北京市已逐步形成規模。業主對物業及其管理與服務的關心角度已不僅僅停留在設備系統是否運行良好,使用功能是否完備,工程人員維修是否及時,保安人員是否待客如賓,天津物業公司接待人員是否微笑服務以及能夠提供多少特色服務上,他們更關心的是所投資的物業收益狀況,出租的物業租戶能否長期續租獲得收益,自身所住物業是否能不斷升值。
1998年以前市場上房地產項目較少,房地產的需求大于供給以及政府對房地產價格制定的法律、法規滯后、不健全,大多數房地產項目基本采取市場價值(或稱市場接收價值、市場承受價值)確定售價,其市場價值均遠遠高于成本價格。隨著北京市房地產開發規模日益擴大,各區位建設土地逐步增量,大量新的樓盤不斷入市,房地產的需求與供給趨于平衡,局部區位出現供大于求的狀況,加之房地產項目售價逐步采取成本法而趨于合理,售價明顯低于同等區域的早期房地產項目。這樣使得業主所購早期物業的租售價格受到嚴重沖擊,并使物業的投資預期收益逐漸下降。前例為據,一套在1998年前最高能租到4000-5000美元/月的物業單位,受市場變化影響,目前僅能租到1000-1500美元/月的價位。由于業主大多為非房地產行業專業人士,他們對市場供需關系影響價格等諸多因素缺乏了解和認識,容易將投資收益減少、租戶退租及物業貶值的責任歸咎于物業管理企業的水平低。
那么如何有效的緩解市場因素造成的物業貶值而給物業管理公司帶來的影響,如何實現物業保值、增值的目標,如何提高所管理物業的經濟收益,如何能保障物業管理公司與業主的利益實現雙贏,將成為天津物業公司物業管理行業發展所要面臨的新課題,也是物業管理能否深層次發展的關鍵。筆者認為運用資產管理的理論方法和手段來豐富天津物業公司物業管理內涵、延伸物業管理與服務內容不失為一種更新物業管理理念、提升物業管理行業位置的新嘗試,勢將帶動物業管理行業發展之新趨勢。